Юридическое бюро "Сигнатура"

Юридические статьи

Главная » Статьи » Работы и конспекты по праву и экономике » Финансовое право

Поделиться:

Эссе. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Сегодня, система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

В последние годы заметно выросла потребность в таком сегменте банковских услуг, как ипотечное кредитование. Поскольку улучшение жилищных условий и приобретение жилья – одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит, но сегодня.

Ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонкостях данной проблемы.

Рассмотрим минусы и плюсы ипотечного кредитования. Главным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность быстро купить жилье, даже при неблагоприятном стечении обстоятельств, скажем, мы не в состоянии погасить кредит, реализация предмета ипотеки вернет вам вложенные деньги.

Безопасность операции обеспечивается страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности.

У ипотеки есть и другие достоинства: одновременно заемщику предоставляется существенная льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки.

Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими, следовательно, не слишком обременительными. B большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.

Банки все более гибко подходят к определению доходов потенциального заемщика. Уже не является препятствием для получения кредита «серая» зарплата. Правда, процентная ставка для заемщика с серой» зарплатой немного выше.

Несмотря на ряд преимуществ, у ипотечного кредитования существует достаточное количество недостатков. Самым существенным недостатком ипотеки является, на мой взгляд, является переплата за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту, ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести дополнительные расходы. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Распространено мнение, что человек, купивший квартиру в кредит, вернет банку стоимость двух таких квартир. Но нельзя при решении этого вопроса опираться на стоимость жилья в настоящий момент, ведь большую часть стоимости мы заплатим в будущем. Это выгодным образом отличает ипотеку от варианта накопления денег, поскольку при заключении договора об ипотеке цена фиксируется и рост цен на недвижимость нас волновать не будет. Иными словами, если вы будете откладывать сделку в надежде на то, что через несколько месяцев ставка снизится на 1-2%, то на самом деле ничуть не сэкономите: жилье за это время поднимется в цене намного больше.

Сумма кредита, которую может выдать ипотечный банк, ограничена, с одной стороны, первоначальным взносом заемщика, с другой стороны, величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой. И наконец, в зависимости от банка и объекта недвижимости могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие, как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту.

Что же касается текущего положения ипотечного кредитования и перспектив его развития. Известно, что в конце 2011 года, динамика изменения среднего уровня цен на вторичном рынке недвижимости в России составила 7,47%, на первичном рынке также наблюдался равномерный рост цены за кв.м жилья, и к концу года он составил 7,58%. Средний уровень цен на новостройку поднялся с 70 500 руб. до 75 850 руб. за м2.

В 4 квартале 2011 года и по текущий момент банки один за другим интенсивно повышали ставки по ипотеке и ужесточали требования к заемщикам. Очевидно, что на это решение влияет сохранение некоторой нестабильности на финансовом рынке.

Еще одна интересная тенденция, на фоне изменения ипотечных программ и повышения ставок, банки стали предлагать различные варианты компенсации.

Как, например, ВТБ-24 стал самостоятельно оплачивать оценку квартиры и отменил комиссию за выдачу кредита. Тем самым снизив дополнительные затраты самого заемщика. Некоторые банки стали рассматривать гражданские пары. Это говорит о том, что банки по-прежнему продолжают конкурировать за заемщика. Они уверены в перспективах ипотечного рынка, но в то же самое время вынуждены повышать ставки из-за роста "длинных” денег, которых у нас в стране всегда не хватало.

Оценивать перспективы развития ипотечного рынка крайне сложно. Понятно, что самый главный параметр – это уровень процентной ставки по ипотеке. Текущие ставки еще более или менее воспринимаются заемщиками адекватно, и количество заключаемых сделок по покупке квартир в ипотеку подтверждает, что есть серьезный платежеспособный спрос.

Банки между собой будут конкурировать в первую очередь не по ипотечной ставке, потому что они будут вынуждены их повышать. Конкуренция сохранится по части технологии проведения ипотечной сделки. Речь идёт о том, что банки будут стремиться снизить размер комиссии, ускорить рассмотрение заявки заемщика на одобрение ипотечного кредита или начнут вводить новые ипотечные программы и упрощать процедуры погашения ипотеки.

Если говорить о том, какие ипотечные кредиты будут предоставляться, то банки точно не станут снижать размер минимального первоначального взноса. Он останется на уровне 20 – 30%.

Пока нет предпосылок к ужесточению требований в части формы подтверждения доходов.

Несмотря на присутствие очевидных сложностей, специалисты возлагают на будущее достаточно оптимистичные прогнозы, которые в 2012 году предполагают дальнейшее увеличение объемов выдачи кредитов по ипотеке.

Насколько весомым будет данный рост – во многом зависеть от наличия основных определяющих его факторов: положения с фондированием, процесса инфляции, наличия стабильности доходов населения и объемов по строительству жилья.

В случае, если удастся придать таким факторам нужную динамику, то результат не заставит долго себя ждать, а в наличии достаточно высокого спроса на улучшение условий проживания со стороны нашего населения можно совсем не сомневаться.

Перспективы ипотечного рынка сегодня довольно туманны, и многие эксперты опасаются давать прогнозы на 2013 год. Казалось бы, трудные времена прошли, и система приходит в себя, однако многие все же боятся того, что новый виток нестабильности обрушит мечты о собственном жилье.

Приложение 1. Стоимость жилья, заработная плата и прожиточный минимум. Данные за 2010-2012 гг.

Стоимость жилья